Le rachat historique des deux géants du prêt immobilier affecte les contribuables et les investisseurs. Pour autant le marché sera-t-il stabilisé ?

La nation restant rivée sur les promesse du prochain président, l’administration actuelle a montré le 7 septembre dernier qu’elle n’était pas près de céder les rênes de l’économie pour le moment. L’administration Bush a annoncé qu’elle avait pris contrôle de Fannie Mae et Freddie Mac, deux gigantesques compagnies mais en proie à des difficultés financières, difficultés qui lestaient le marché immobilier américain et qui laissaient entrevoir des perturbations financières mondiales.
Ce ne fut pas chose facile pour l’administration républicaine. En effet, ces deux compagnies privées sont en voie de nationalisation, démarche qui va aux antipodes des conceptions conservatrices. Le secrétaire d’État au Trésor, Henri Paulson, qui annonça la nouvelle lors d’une exceptionnelle conférence de presse un dimanche, a justifié cette démarche par le fait que Fannie et Freddie sont « si grands et si entremêlés » au système financier tout entier qu’ « une faillite de l’un ou de l’autre engendrerait des tourments au niveau mondial ».
L’administration Bush a été contrainte d’agir en raison d’une grave détérioration du marché de l’immobilier, érodant ainsi les bilans de Fannie et Freddie et causant des frayeurs aux investisseurs qui les soutenaient. Ensemble, Fannie et Freddie possèdent cinq milliards de créances à recouvrer et de titres adossés à des crédits immobiliers. Les prix de l’immobilier se pâment, chutant de 15% sur l’année dernière sur 20 secteurs clé.
Zillow.com, un site internet consacré à l’immobilier, estime que 29% de ceux qui ont acheté des biens immobiliers durant les cinq dernières années, doivent plus que la valeur réelle de leurs biens. Le 5 septembre, l’association des banquiers et prêteurs annonçait que la proportion de biens allant être saisis atteignait 1,19% au second trimestre, taux le plus élevé depuis la mise en place de ses statistiques il y a 29 ans.
Selon Paulson, accepter la faillite de Fannie et Freddie affecterait les épargnes domestiques, ainsi que la capacité des ménages à contracter des prêts immobiliers ou automobiles, tout comme cela entraverait la croissance économique et la création d’emplois.
Le gouvernement éjectera les PDG des deux compagnies, (Daniel Mudd pour Fannie et Richard Syron pour Freddie), bien qu’ils joueront un rôle de conseil durant une période de transition. Les deux compagnies seront interdites de lobbying. L’État investira dans chacune des compagnies à hauteur de 100 milliards de dollars sous la forme d’actions préférentielles, au besoin, pour être certain que les entreprises conservent des valeurs mobilières positives et donc gardent la confiance des investisseurs. Le Trésor leur fera également des prêts garantis et envisage d’annuler les précédents et achètera lui-même des actions adossées à des crédits immobiliers pour financer l’immobilier.
Fannie et Freddie soutenaient le marché de l’immobilier en rachetant aux banques les prêts immobiliers qu’elles accordaient, leur procurant ainsi de quoi financer d’autres prêts. Elles regroupèrent ces prêts en actions et en assurèrent le paiement. Elles vendirent ensuite ces actions à des investisseurs aux quatre coins du globe ou les conservèrent dans leurs portefeuilles respectifs.
Plus tôt cette année, alors que l’étranglement du crédit empirait, les deux entreprises regroupaient environ 80% de tous les prêts effectués aux États-Unis. Mais, l’augmentation des saisies a affaibli leurs bilans et a augmenté leurs emprunts, réduisant alors leurs capacités à soutenir le marché. Alors que le déclin du marché de l’immobilier empirait, les deux entreprises furent perçues comme responsables de la situation au lieu de recours possibles.
Techniquement, les deux organismes ont été placés sous tutelle, un terme qui généralement signifie qu’ils sont en voie de stabilisation et qu’ils retrouveront un fonctionnement normal après cela.
En fait, c’est la version qu’en a donné James Lockhart, directeur de l’organisme de régulation la Federal Housing Finance Agency, qui a rejoint Paulson lors de la conférence de presse le dimanche.
Sous la tutelle gouvernementale, Fannie sera dirigé par Herb Allison, ancien PDG de Merrill Lynch qui a plus récemment dirigé le fonds de retraite des enseignants. Freddie sera dirigé par David Moffett, ancien vice-président de la US Bancorp.
En réalité il est presqu’inconcevable que Fannie et Freddie retournent à leurs activités par la suite. Paulson a été clair, selon lui les deux entreprises étaient mal organisées dès le départ et avaient un conflit d’intérêt entre leurs devoirs vis-à-vis des actionnaires et leurs obligations de soutien de la propriété. En raison de leurs obligations publiques et de leur gigantesque taille, les investisseurs aux États-Unis et dans le monde présumèrent à raison que le gouvernement ne permettrait jamais la faillite de Fannie et Freddie. Dorénavant, Paulson annonce que « le soutien du gouvernement sera soit très explicite soit carrément inexistant ».
Paulson a de plus fixé une date limite pour la réforme, qui arrivera une fois que l’administration Bush ne sera plus aux commandes. Il prévient qu’avant cette date, Fannie et Freddie étendront leurs activités au soutien du vacillant marché immobilier en achetant ou en assurant de plus en plus de prêts immobiliers à compter de maintenant jusqu’à la fin 2009. A partir de 2010 pourtant, Paulson estime que les deux compagnies devraient restreindre leurs portefeuilles à un taux de 10% l’an.
Décembre 2009 correspond également à la date limite prévue pour les nouveaux prêts garantis qui ont été concédés à Fannie, Freddie, et aux 12 autres banques fédérales de prêts immobiliers.
Il est impossible de chiffrer ce que cette mise sous tutelle va coûter aux contribuables. Si les prix de l’immobilier se relèvent et que les taux de saisie ne sont pas trop élevés, le prix à payer pour le gouvernement ne sera pas très élevé voire proche de zéro, puisque le Trésor va récupérer des intérêts sur les titres préférentiels et se verra rétribué sur les prêts garantis.
Cependant, cet arrangement attire quelques critiques dans la mesure où il met les contribuables dans une position délicate alors qu’il relance la valeur des obligations et des titres adossés à des crédits immobiliers, qui pour la plupart sont détenus par des banques et des investisseurs dans le monde entier, notamment par les banques centrales asiatiques.
Il existe cependant un groupe qui ne sera pas concerné par le renflouage en coure : les petits actionnaires de Fannie et Freddie. Ils sont les derniers à être servis lorsque Fannie et Freddie font du chiffre. Les actions de Fannie et Freddie ont perdu plus de 90% de leurs valeurs l’année dernière, par anticipation de la mise sous tutelle. A la fermeture de la Bourse le 5 septembre dernier, alors que la rumeur de mise sous tutelle avait filtré, l’action de Fannie se négociait autour de 5,50 dollars alors qu’elle pointait à 70 dollars l’an dernier, et celle de Freddie affichait environ 4 dollars alors qu’elle en valait 65 l’année dernière.
Le sénateur Barack Obama, candidat démocrate a fait un communiqué le 7 septembre dans lequel il indique qu’ « étant donné le rôle primordial que jouent Fannie et Freddie dans notre système immobilier, je crois qu’une intervention est nécessaire pour empêcher une crise plus grave et qui s’étendrait à notre système économique tout entier ». Il a également ajouté qu’il ne savait pas si la solution retenue par le Trésor était la meilleure.
L’Associated Press ( qui est un groupement de médias) signale que le sénateur John McCain, le candidat républicain a annoncé lors d’un rassemblement à Albuquerque : « Nous avons besoin que nos citoyens conservent leurs maisons, mais nous ne pouvons permettre un renflouage des spéculateurs de Wall Street ». Doug Holtz-Eakin, conseiller économique de McCain a ajouté plus tard, « nous croyons que ces institutions ne devraient pas gagner d’argent avec cette mise sous tutelle. Elles doivent revenir à une taille plus petite où elles ne seraient plus une menace ».

Peter Coy & Theo Francis traduction J. Lawson