Cela semble peut-être être de l’histoire ancienne maintenant, mais il n’y a pas longtemps, le secteur du crédit hypothécaire transformait des personnes ordinaires en millionnaires.

Sylvia Vega-Sutfin, Linda Weekes, Cheryle McNeil, et Isabelle Guajardo intentent un procès pour licenciement abusif contre BNC, organisme de créances hypothécaires.

L’une d’elles s’appelait Sharmen Lane, ayant abandonné le lycée et qui, comme beaucoup d’autres jeunes femmes pendant le boom, a trouvé sa voie dans un obscur emploi bancaire avec le titre maladroit de « grossiste en prêt hypothécaire ». Son expérience - et l’expérience d’autres grossistes comme elle - offre un aperçu de l’imprudence et de l’indulgence qui ont conduit l’industrie à la ruine.
Le développement du métier de grossistes en prêts hypothécaires est l’un des plus curieux de la bulle immobilière. Ces grossistes travaillent pour les banques et autres organismes prêteurs. Le grossiste a pour mission d’acheter les demandes de prêt à des courtiers en prêts hypothécaires indépendants afin que les créanciers puissent les transformer en crédits. Les grossistes sont payés à la commission: plus ils génèrent de prêts, plus ils se font d’argent. Au cours du boom immobilier, les créanciers approuvaient généralement les prêts et puis les enveloppaient sous forme de titres financiers. Cette trajectoire - des courtiers en prêts hypothécaires aux titres financiers en passant par des grossistes puis à des créanciers - s’est avérée être un chemin menant tout droit à la catastrophe.
Mais, alors que la bulle immobilière gonflait, les grossistes - bien que dissimulés à la vue du public - sont devenus des superstars à revenus élevés. Lane qui était une manucure avant de rejoindre le maintenant défunt organisme de subprimes New Century Mortgage en 1997, déclare s’être fait 1 million de dollars en 2002 et 1,2 million de dollars en 2003.
Finalement, les affaires sont tombées dans la frénésie. Plusieurs grossistes ont commencé à inonder les courtiers en prêts hypothécaires avec des offres de demandes de prêts. Certains courtiers ont choisi d’exercer leur pouvoir en demandant quelque chose en échange de leur activité : le sexe.
Des dizaines d’anciens courtiers et grossistes affirment que les échanges de faveurs sexuelles étaient si communs qu’ils faisaient partie de ce qu’il fallait prévoir. Lane se rappelle d’une visite à une société de courtage en hypothèques, près de San Jose (Californie), au cours de laquelle le gestionnaire lui avait fait une proposition indécente dans son bureau. Elle dit avoir rejeté ses avances, et qu’il ne lui avait vendu aucun dossier. Mais d’autres femmes grossistes n’avait pas autant de scrupules à franchir la barrière. « Les femmes ayant eu des rapports sexuels pour obtenir des offres de prêts se sont fait connaître très rapidement. », explique Lane, qui a quitté New Century avant sa faillite en 2007, et travaille maintenant à 200 dollars de l’heure, en tant que coach de vie et conférencière à New York. « Je ne voulais pas être une souillon des prêts hypothécaires. »La corruption des grossistes
Les bulles d’investissement ont toujours généré des excès, et l’immobilier ne fait pas exception. Les abus vont bien au-delà des galipettes. Les dossiers du tribunal et les entretiens avec des vingtaines d’acteurs de ce secteur d’activités suggèrent également que les grossistes offraient des pots-de-vin à d’autres employés du secteur, réalisaient des documents fabriqués de toutes pièces, et formaient les courtiers sur la façon d’enfreindre les règles. Et ils n’étaient pas les seuls. Les courtiers, qui travaillent directement avec les emprunteurs, modifiaient et détruisaient des documents. Les souscripteurs, employés de banque qui approuvent les prêts hypothécaires, ont également frôlés les limites, exigeant des paiements secrets aux grossistes pour accorder des prêts qu’ils savaient être frauduleux. Certains employés qui ont signalé ces méfaits ont été harcelés ou renvoyés. Les procureurs fédéraux ou procureurs d’État se frayent actuellement un chemin dans les décombres des secteurs immobilier et financier à la recherche de l’activité criminelle.
Maintenant, les grossistes, qui, pendant un bref moment se sont hissés au premier plan, sont une espèce en voie d’extinction. Les échecs des gros organismes de prêts subprimes comme New Century, BNC (une entité de Lehman Brothers), et Greenpoint Mortgage, détenu par Capital One, ont produit des milliers de chômeurs. Certains bailleurs de fonds toujours en activité ont réduit leurs activités de grossistes.
En fin de compte, les grossistes ont vu leur métier supprimé par les mêmes personnes qui leur avaient permis d’exister : leurs chefs suprêmes à Wall Street. Au moment du boom, les banques d’investissement ont acheté autant de prêts qu’elles pouvaient afin de les regrouper et de les transformer en titres financiers. En 2006, le top 10 des banques d’investissement, dont Merrill Lynch, Bear Stearns, et Lehman Brothers, a vendu des titres adossés à ces prêts hypothécaires, pour une valeur de 1500 milliards de dollars, en hausse par rapport aux 245 milliards de dollars en 2000. Pour maintenir l’offre de prêts à venir, les banques d’investissement prenaient de plus en plus le contrôle des acteurs de premier plan du secteur.
Tout d’abord, ils commencent à acheter aux petites entreprises indépendantes de vente en gros. Ensuite, ils ont accordé des millards en crédits subprimes aux créanciers. Puis, ils ont pris des participations dans certains, et ont tout simplement acheté certains autres. À la hauteur de la frénésie en 2006, le top 6 des banques d’investissement a raqué au total 2,2 milliards de dollars pour acheter des sociétés de subprimes.
Ce qui a donné à Wall Street le pouvoir d’exiger davantage de prêts subprimes, qui rapportaient les plus hauts taux d’intérêts et qui ont été les plus rentables. En tant que directeur national des comptes pour la Deutsche Bank, Mark D. Toomey a acheté des prêts à des créanciers de subprimes pour les convertir en titres financiers. Parfois, dit-il, il « se tordait les bras » pour obtenir plus de prêts. « Personne n’a eu le courage de dire non. », dit Toomey, qui a quitté la banque en 2007. Deutsche Bank s’est refusée à tout commentaire.
Mais surtout, les courtiers et les grossistes ont été heureux de s’exécuter. Après tout, plus ils prenaient des prêts, plus ils étaient payés. Une ancienne grossiste de Californie du Nord, qui a requis l’anonymat a rejoint l’organisme de prêt Suprime Greenpoint Mortgage en 1997, dès sa sortie d’école. En 2004, dit-elle, elle s’était fait plusieurs centaines de milliers de dollars par an. Elle avait à disposition un chauffeur pour la conduire, elle et ses amis, selon ses envies, à « des clubs exclusifs, des restaurants et des fêtes », et invitait des amis à des virées shopping chez Neiman Marcus, Gucci et Louis Vuitton. « C’était le moment de notre vie. », dit la femme, qui travaille maintenant en tant que responsable de compte pour un autre créancier de la région.
Les courtiers disent que les femmes grossistes ne connaissaient pas les subtilités de la finance - mais exploitaient d’autres actifs dans leur quête pour plus de prêts. « Vous aviez des chaufferies de courtiers, jeunes, à prédominance masculine, et dans lesquelles devait évoluer une superbe grossiste, canon, qui se déplaçait d’un bureau à un autre. », explique Rick Arvielo, président de New American Funding, une société de courtage en prêts hypothécaires à Irvine, en Californie. « La plupart d’entre elles ne connaissaient pas le produit. »
Bien entendu, il est pratique courante dans de nombreux secteurs d’activités que les entreprises embauchent des vendeuses attrayantes. Qui plus est, à Wall Street, où les récits scabreux de danseuses érotiques animant les périodes de fermeture de la Bourse, sont fréquents. (fin de la 1ère partie)
Mara Der Hovanesian traduction L. Traoré